临时建筑物买卖的合同效力如何认定

　　观点提炼:对临时建筑物的买卖合同，只要不违反法律、行政法规强制性规定，不宜认定合同无效，符合“法无禁止即可为”的立法精神，有利于促进市场正常交易。

　　案例介绍

　　2013年3月1日，张某与A公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定张某以22万元购买A公司临街商铺，商铺性质为临时建筑，合同中明确说明张某对该商铺的权属、性质等充分知悉，A公司向张某出示了临时建筑证书。张某购买涉案房屋后出租给他人用于商业经营。

　　2019年7月，张某向涉案房屋所在地人民法院起诉，主张其与A公司签订的《房屋买卖合同》系无效合同，理由为涉案房屋系临时建筑物，不属于可以买卖的范畴，据此要求A公司返还其购房款22万元并赔偿装修款项2万元。

　　案例分析

　　本案焦点为涉案《房屋买卖合同》的效力问题，即《房屋买卖合同》标的物系临时建筑物，是否造成合同的当然无效。

　　首先，从法律适用角度看，合同法第五十二条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”，民法典第一百五十三条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的民事行为无效”。但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制规定”，可以得出确认《房屋买卖合同》效力的法律适用不包括行政管理性法律及地方行政法规等。同时《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。从法律适用上，认定《房屋买卖合同》无效并无法律依据。

　　其次，房屋性质的不合法并不直接导致买卖合同无效。物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该规定明确规定了物权设立、变更、转移、消灭的债权行为（即负担行为）与处分行为的效力相区分的原则。根据物权区分原则，债权行为与处分行为分别适用不同法律规范来调整，违法建筑买卖的合同效力与违法建筑物权的设立或变动依据不同法律规范来确定，违法建筑买卖合同的效力取决于合同本身的效力。违法建筑的《房屋买卖合同》属于债权行为，其效力仍取决于合同本身，不因标的物的违法性当然无效。事实上，违法建筑的《房屋买卖合同》成立后，出卖人完全可以基于实际履行完成交付标的物的义务，实现占有之移转。

　　最后，从案件本身事实出发，涉案合同明确对房屋的性质、状态进行了约定，双方对合同标的物本身的性质具有充分认识，表明张某对标的物瑕疵是知情的，在其权衡利弊后仍决定购买，相关风险应由其自行承担。

　　最终法院判决，涉案合同为有效合同，A公司无需返还张某购房款及赔偿其装修损失。

　　律师解读

　　将涉案认定为有效合同更加符合现实需要，也体现了民法典“自愿原则、诚实信用原则”，不仅在一定程度上可以做到物尽其用，满足特定群体需要，也符合最高人民法院坚持引导树立市场经济条件下契约意识和契约精神的基本理念和思路，有助于推动市场交易和市场资源的充分利用。

　　山西国晋律师事务所 王莹