别墅被泡谁来赔偿 法官厘清各方责任

　　两个“90后”女孩儿在同一个小区购买了相邻的两栋联排三层别墅，年龄相仿的她们本应成为和谐友好的邻居，如今却因为一场大雨闹起矛盾。近日，市三中院法官厘清住户、物业等各方责任，解决这场邻里纠纷，让两个女孩儿握手言和。

　　市民小孟购买某处别墅，收房后进行了装修、拆改，对露台进行了部分改造，致使物业公司对其下发了两次整改通知。邻居小李收房后没有进行任何改动和装修，仍然是毛坯原状，也从未居住使用，钥匙交给物业代管后出国工作。

　　一场大雨使两家共用墙壁处渗水，小孟的房屋从一层到三层都有渗漏，楼梯间也有一些水印。于是，小孟一纸诉状将小李和物业公司告上法庭，要求小李和物业公司共同对渗水墙壁进行维修并恢复原状，赔偿房屋装修损失5万元，以及房屋不能正常使用的损失5万元。

　　该案为相邻房屋漏水引发的侵权赔偿诉讼，争议焦点是小李和物业公司是否应当承担小孟房屋漏水造成的损失，以及如何确定三方责任比例和赔偿数额。

　　审理期间，小孟申请法院委托机构进行鉴定，对装修损失鉴定为4万元，鉴定费1万元。法官对房屋漏水现场进行了勘查，确认漏水点为小李家二楼南北室外两个“闷顶”的覆盖瓦楞板出现破损变形，致使树叶等杂物堵塞，引发管道排水不畅。在“闷顶”里形成蓄水池，多日被水浸泡，水流至墙壁造成渗水。

　　该室外部分系构筑物，不具有使用功能，属于物业公司管理范畴，物业公司对房屋共用部位有维修养护和管理职责，应由其定期巡检、维护、保养、检修等。因此，物业公司具有过错责任，应当承担一定赔偿责任。

　　小李对损失发生虽没有直接责任，但毕竟漏水部位在其家二楼室外部分的“闷顶”处，其具有一定的管控职责。从小李家窗户可以观察到两个瓦楞板情况，因此小李具有及时发现、报告、注意、避免的义务，不能因漏水部位在室外而免责，因此小李也有一定过错，理应承担相应赔偿责任。

　　小孟作为被侵权人，未能及时发现漏水情况并报告物业公司，致使损失有所扩大。而且，小孟对房屋有过封装露台、拆改等，会对房屋墙体产生一定影响，与漏水具有一定关联性，从而具有一定过错责任，应对损失的发生承担较小责任。

　　最终法院判决，赔偿数额是房屋鉴定损失4万元+鉴定费1万元+实际居住损失1万元，共6万元。物业公司、小李、小孟三方的责任比例是5∶3：2。判决后，三方均主动履行了赔偿义务。

　　法官说法

　　民法典中规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。该案中两位当事人相邻房屋的室外二楼部分所谓的“闷顶”构造物，究竟属于共有部分还是专有部分，是直接影响案件处理的关键。

　　经实地勘查，合议庭一致认为，该室外部分应属于共有部分，并非业主可以进出使用和控制的区域，并不对该业主产生使用利益。两个“闷顶”上加顶盖的行为，推定应属于物业公司所为，其具有对该顶盖管理、维护义务。同时，鉴于漏水位置是小李家二楼“闷顶”排水管位置，小李作为该房业主，具有关注和及时报告义务，不得以放弃权利为由不履行义务。因此，最终确认物业公司、小李、小孟三方按责任比例分担整体损失。